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Construire sa maison :
comment choisir son terrain ?
Tous les projets de construction de maison débutent par la recherche du terrain idéal. Environnement, superficie, règles d’urbanisme… les éléments à prendre en compte pour faire le bon choix.

Bien étudier l'environnement de la parcelle

La recherche d’un terrain constructible est une étape importante qu’il ne faut pas prendre à la légère. Pour trouver votre terrain, vous pouvez notamment passer par les sites d’annonces en ligne, comme SeLoger Construire. Que vous recherchiez un terrain à vendre dans le 77, le 13, le 59 ou encore dans le 34 (ou tout autre département), vous trouverez forcément un bien correspondant à vos critères géographiques. Pour votre recherche, vous pouvez également faire appel à une agence immobilière, un notaire ou bien passer directement par le réseau du constructeur.

Quel que soit votre mode de recherche, l'environnement naturel immédiat du terrain devra être pris en compte puisqu’il indique précisément la nature du sol. Pensez également à observer les habitations construites à proximité. Les fissures sur les murs peuvent révéler des tassements liés à des terrains argileux. En outre, l’orientation des maisons situées à proximité indique le sens du vent et la disposition des pièces à vivre. Or, l’exposition aux éléments (soleil, vent, pluie…) joue un rôle majeur dans le bien-être des habitants et dans la consommation énergétique du logement (pénétration de la lumière naturelle…).

Bon à savoir
La présence de végétation à proximité du terrain est idéale pour la régulation de la température de la maison.

Se renseigner sur la viabilité du terrain

Les normes urbanistiques sont nombreuses et engendrent parfois certaines restrictions (sites classés, monuments historiques, etc.) pouvant avoir des conséquences directes sur votre projet de construction (voire l’interdire). Avant d’acheter un terrain, il est donc essentiel de demander un certificat d’urbanisme d’information aux services de la mairie. Par la même occasion, il peut être judicieux de demander un certificat d’urbanisme opérationnel, notamment pour vérifier les équipements publics situés à proximité du terrain (ou qui sont prévus, le cas échéant). Si les réseaux sont déjà sur le terrain, le raccordement est facile et sans surprise au niveau du coût. En revanche, s’ils ne sont pas à proximité ou qu’ils ne sont pas encore prévus, le coût du raccordement peut augmenter sensiblement, selon leur éloignement et les autorisations nécessaires.

Pensez également à vous renseigner sur les servitudes d’urbanisme d’utilité publique qui limitent l’occupation du sol (Parc Naturel Régional, risques d’inondations ou de séismes…) ainsi que sur les servitudes de voisinage (droit de passage, de distance et de hauteur des plantations, etc.) qui peuvent venir restreindre les possibilités architecturales. Notons que les communes peuvent parfois interdire certains types de constructions ou caractéristiques (couleur des volets, style de tuiles…) dans un souci de cohérence avec le patrimoine architectural régional.

Viabilisé un terrain : combien ça coûte ?
Le coût total des travaux de viabilisation d'un terrain est situé entre 5 000 et 15 000 euros.

Terrain isolé ou en lotissement : avantages et inconvénients

Lors de la recherche de son terrain, vaut-il mieux se tourner vers des parcelles en lotissement ou, au contraire, vers des parcelles isolées de toutes les constructions ? Eh bien, cela dépend avant tout des envies et besoins de chacun. Ainsi, si vous êtes à la recherche d’un terrain à l’environnement calme et sans vis-à-vis, un terrain isolé sera un choix de raison. En revanche, un terrain isolé est généralement éloigné des commodités (transports, commerces, écoles) puisque celles-ci sont souvent regroupées dans le centre-ville. Cela engendre donc des frais et des temps de déplacement plus élevés, qu’il faut prendre en compte. De plus, un terrain isolé sera souvent plus compliqué à raccorder aux réseaux d’énergie et de communication, entraînant un coût de raccordement sensiblement supérieur.

A contrario, une parcelle située dans un lotissement bénéficie de tous les réseaux de raccordement (eau, gaz, électricité, téléphone…). En revanche, elle « souffre » la plupart du temps de vis-à-vis, en raison de la proximité des autres constructions. Autre facteur à ne pas négliger au moment de choisir son terrain : le niveau des taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation). Pour bien choisir, il peut être judicieux d’étudier le ratio entre le montant des taxes et la côte immobilière du quartier. En effet, plus un quartier est côté, plus la possibilité de faire une belle plus-value est importante.

Le coût d'une viabilisation varie du simple au triple
Le coût de la viabilisation d’un terrain sera directement impacté par la distance entre le terrain et les principaux équipements ou réseaux publics : plus cette distance est longue, plus le coût sera élevé.
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L'impact du terrain sur votre choix de maison

Avant de choisir le plan final de votre future maison, il est primordial d'avoir acheté votre terrain. En effet, un plan de maison est directement impacté par le terrain sur lequel la construction sera réalisée : les règles d’urbanisme, la taille du terrain et son orientation influeront sensiblement sur l’implantation et la forme de la future maison. Ainsi, même s’il est possible d’avoir une préférence pour un style de maison en particulier (maison en pierre, maison d’architecte…), ce sont bien les spécificités du terrain qui finaliseront votre choix. En effet, une parcelle étroite accueillera plus facilement une maison à étage de plan carré ou rectangulaire, tandis qu'un terrain doté d’une belle superficie, permettra de construire une grande maison de plain-pied avec un plan en L ou en U.

Plus le terrain sera grand et plat, plus la « liberté architecturale » du constructeur sera grande. Par ailleurs, quel que soit le terrain ou le style de maison choisi, il est conseillé de placer les pièces de vie au sud, afin d’optimiser l’ensoleillement et réaliser des économies d’énergie. A contrario, les pièces les moins utilisées ou qui ne nécessitent pas d’être régulièrement chauffées (garage, buanderie, cave, sellier…) peuvent être placées au Nord de la maison.

Comment bien choisir le terrain pour construire votre maison ?

Bon à savoir
Avant d’acheter un terrain, il est important de vérifier que celui-ci est bien constructible. Pour cela, il faut se rendre en mairie pour consulter le plan local d'urbanisme (PLU). SeLoger Construire présente exclusivement des terrains constructibles.